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Grille de vétusté : comprendre et calculer la dépréciation

Un mur rayé après huit ans n'a pas la même valeur qu'un mur rayé après huit mois. La vétusté sert exactement à ça : distinguer l'usure normale du temps, qui reste à la charge du propriétaire, de la dégradation anormale, qui peut être facturée au locataire. Voici comment elle se calcule et se fait valoir.

Qu'est-ce que la vétusté ?

La vétusté est l'usure naturelle d'un logement et de ses équipements, liée au simple passage du temps et à un usage normal — indépendamment de tout acte du locataire. Une peinture qui jaunit, une moquette qui s'aplatit, une robinetterie qui perd de son éclat après des années d'usage : c'est de la vétusté, pas une dégradation. La loi distingue clairement les deux, car seule la dégradation peut donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie.

À quoi sert une grille de vétusté

La grille de vétusté est un barème qui applique un abattement (une franchise) sur le coût de remise en état d'un élément, en fonction de son ancienneté et de sa durée de vie théorique. Concrètement, plus un équipement est vieux, plus la part qui peut être facturée au locataire diminue — jusqu'à devenir nulle une fois sa durée de vie théorique dépassée. Elle protège les deux parties : le locataire ne paie pas pour de l'usure normale, le propriétaire n'a pas à assumer une dégradation réellement anormale.

Comment elle est calculée, en pratique

Chaque élément (peinture, sol, robinetterie, électroménager…) se voit attribuer une durée de vie théorique et un taux d'abattement annuel. Le montant réclamable diminue chaque année jusqu'à atteindre 0 € à la fin de la durée de vie théorique. Les valeurs ci-dessous sont des ordres de grandeur couramment retenus dans les grilles contractuelles usuelles — elles varient d'un bail à l'autre selon ce qui a été annexé au contrat.

Élément	Durée de vie théorique	Franchise (non facturable)
Peinture, papier peint	7 à 10 ans	1 à 2 ans
Moquette, revêtement de sol souple	7 à 10 ans	1 à 2 ans
Robinetterie, sanitaires	10 à 15 ans	2 à 3 ans
Électroménager fourni	8 à 12 ans	1 à 2 ans
Volets, stores	15 à 20 ans	2 à 3 ans

Qui doit fournir la grille ?

La grille de vétusté n'est pas obligatoire par défaut. Elle ne s'impose que si le contrat de bail la prévoit expressément et l'annexe, conformément à la loi ALUR et au décret du 30 mars 2016. En son absence, la vétusté doit tout de même être prise en compte, mais elle est alors appréciée au cas par cas — par les parties, ou par le juge en cas de désaccord. D'où l'intérêt, pour un propriétaire, d'annexer une grille claire au bail dès la signature : cela évite les contestations à la sortie.

Vétusté ou dégradation : comment trancher

La question à se poser est simple : le défaut serait-il apparu de toute façon, avec un usage normal et le seul écoulement du temps ? Si oui, c'est de la vétusté. Si le défaut résulte d'un choc, d'un défaut d'entretien manifeste ou d'un usage anormal, c'est une dégradation imputable. La distinction se joue souvent sur la description précise faite lors des états des lieux d'entrée et de sortie : une comparaison rigoureuse, photo à l'appui, est ce qui permet de trancher sans ambiguïté.

La vétusté se joue dès l'état des lieux d'entrée

Impossible d'appliquer correctement une grille de vétusté sans connaître l'état exact — et la date — de chaque équipement à l'entrée. Avec MoveSafe, chaque pièce et chaque équipement sont documentés avec des photos horodatées, réutilisables telles quelles à la sortie pour objectiver ce qui relève de la vétusté et ce qui relève d'une dégradation. C'est cette même rigueur qui sécurise l'état des lieux de sortie et évite les retenues abusives sur la caution — à lire aussi si celle-ci tarde à être rendue : caution non rendue, que faire.