Guide propriétaire

État des lieux de sortie sans agence : le faire soi-même

Rien ne vous oblige à payer une agence pour votre état des lieux de sortie. Vous pouvez le réaliser vous-même, à l'amiable et gratuitement — à condition de le faire correctement. Un constat bâclé, c'est le meilleur moyen de perdre tout ou partie de votre caution. Voici comment procéder, étape par étape.

Est-on obligé de passer par une agence ?

Non. La loi du 6 juillet 1989 et la loi ALUR imposent qu'un état des lieux de sortie soit établi de manière contradictoire — c'est-à-dire en présence des deux parties, ou de leurs représentants — et signé par chacune. Mais aucun texte n'impose de recourir à une agence, à un professionnel ou à un huissier.

Concrètement, si vous et votre propriétaire êtes d'accord, vous réalisez l'état des lieux de sortie ensemble, gratuitement, sans intermédiaire. L'intervention d'un commissaire de justice (ex-huissier) n'est nécessaire qu'en cas de désaccord ou si l'une des parties refuse de se présenter.

Ce qu'il vous faut avant de commencer

• L'état des lieux d'entrée. C'est votre document de référence : la sortie se compare toujours à l'entrée, pièce par pièce.
• Un logement vide et nettoyé. L'état des lieux se fait une fois le déménagement terminé et le ménage effectué.
• De quoi photographier et noter. Chaque élément constaté doit pouvoir être décrit et daté.
• Les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) et le nombre de clés à restituer.

Les étapes de l'état des lieux de sortie

1. Reprenez l'état des lieux d'entrée

Parcourez le logement dans le même ordre qu'à l'entrée. Pour chaque pièce, comparez l'état décrit à l'entrée avec l'état actuel. L'objectif n'est pas de repartir de zéro, mais de constater les écarts.

2. Décrivez chaque pièce, preuves à l'appui

Sols, murs, plafonds, fenêtres, équipements : notez précisément l'état de chaque élément et photographiez tout ce qui a changé. Une description vague (« bon état ») protège mal ; une description précise et datée, accompagnée de photos, fait foi.

3. Relevez les compteurs et comptez les clés

Notez les index des compteurs et le nombre de jeux de clés rendus. Ces informations figurent sur le document et évitent les contestations ultérieures.

4. Faites signer les deux parties

Une fois le constat terminé, le locataire et le propriétaire relisent, complètent leurs éventuelles remarques, puis signent. Chaque partie conserve un exemplaire. C'est cette signature contradictoire qui donne sa valeur au document.

Vétusté ou dégradation : la distinction qui protège votre caution

C'est le point qui provoque le plus de litiges. Tout ce que le propriétaire vous reproche n'est pas retenable sur la caution :

• La vétusté — l'usure normale liée au temps et à un usage conforme (peinture qui ternit, moquette usée après plusieurs années) — ne peut pas vous être facturée.
• La dégradation — un dommage anormal (trou dans un mur, brûlure, équipement cassé) — peut, elle, justifier une retenue.

De nombreux baux intègrent une grille de vétusté qui fixe la durée de vie théorique des équipements et la part restant à la charge du locataire. Vérifiez si votre contrat en contient une.

Caution : dans quel délai est-elle rendue ?

Le dépôt de garantie doit vous être restitué :

• Sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
• Sous deux mois s'il fait apparaître des différences justifiant une retenue.

Passé ce délai, le montant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois de retard entamé. Toute retenue doit être justifiée par des devis ou factures.

Que faire en cas de désaccord ?

Si vous et le propriétaire ne parvenez pas à vous entendre le jour de la sortie, ou si l'un refuse de venir, vous pouvez faire appel à un commissaire de justice. Il établit un état des lieux qui s'impose aux deux parties ; les frais sont alors partagés à parts égales. C'est le seul cas où un « professionnel » devient utile — et il reste évitable si le constat amiable est fait sérieusement.

Le faire proprement, depuis votre téléphone

La difficulté d'un état des lieux de sortie « maison », ce n'est pas la loi — c'est la rigueur : photos rangées, comparaison entrée/sortie fiable, document lisible et signé. C'est exactement ce que MoveSafe structure pour vous : constat pièce par pièce, photos horodatées, comparaison automatique avec l'entrée, signature à l'écran et PDF envoyé à toutes les parties. Vous gardez la main, sans l'agence.