Guide locataire & propriétaire

Réparations locatives : qui paie, locataire ou propriétaire ?

Une chasse d'eau qui fuit, une prise qui ne fonctionne plus, une chaudière en panne : la question revient à chaque avarie. La règle générale est simple — l'entretien courant est à la charge du locataire, le reste au propriétaire — mais son application concrète, pièce par pièce, l'est beaucoup moins.

Le principe : usage courant au locataire, structure au propriétaire

Le locataire occupe le logement « en bon père de famille » : il doit l'entretenir au quotidien et effectuer les petites réparations liées à un usage normal. Le propriétaire, de son côté, reste responsable de la structure du bien, de sa vétusté naturelle et des équipements essentiels. Cette répartition est encadrée par le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui liste, catégorie par catégorie, ce qui revient au locataire.

Ce qui reste à la charge du locataire

Catégorie	Exemples typiques
Plafonds, murs, cloisons	Petits raccords de peinture, rebouchage de trous de fixation
Sols	Entretien courant du revêtement, encaustiquage du parquet
Plomberie	Joints, remplacement de flexibles, détartrage, entretien annuel de la chaudière
Électricité	Remplacement de prises, interrupteurs, ampoules et fusibles
Ouvertures	Graissage des gonds, remplacement de petites vitres cassées, entretien des volets
Extérieurs privatifs	Entretien du jardin ou de la terrasse mis à disposition

Ce qui revient au propriétaire

• La vétusté : l'usure normale liée au temps, quel que soit l'entretien du locataire (voir notre guide sur la grille de vétusté).
• Les vices de construction et les malfaçons du bâti.
• La structure : toiture, façade, gros œuvre.
• Les équipements essentiels : remplacement d'une chaudière hors d'âge, grosse réparation de plomberie ou d'électricité.
• Les équipements fournis dans un logement meublé, sauf mauvais usage démontré.
• Les dégâts liés à un cas de force majeure (intempéries, catastrophe naturelle).

Les cas qui font débat

La majorité des tensions ne portent pas sur les cas évidents, mais sur la zone grise entre les deux. Quelques repères :

• Chasse d'eau qui fuit : au locataire si c'est un simple joint à changer ; au propriétaire si le mécanisme intérieur est défaillant après plusieurs années d'usage normal.
• Peinture écaillée après 10 ans dans le même logement : au propriétaire — c'est de la vétusté, pas un défaut d'entretien.
• Vitre cassée accidentellement par le locataire : à sa charge, même si le remplacement est coûteux.
• Chaudière en panne après 15 ans de bons et loyaux services : au propriétaire, sauf si l'entretien annuel obligatoire n'a pas été fait par le locataire.

Dans chacun de ces cas, la question à trancher est toujours la même : le défaut serait-il apparu de toute façon, avec un usage normal et le seul écoulement du temps ? Si oui, c'est au propriétaire. Sinon, c'est au locataire.

Comment trancher sans se disputer

Le meilleur outil pour éviter le conflit n'est pas un texte de loi, c'est une preuve datée. Un état des lieux d'entrée précis, avec l'état exact et la date de chaque équipement, permet de savoir si un défaut existait déjà ou s'il est apparu pendant la location — et donc à qui il incombe. C'est particulièrement vrai pour les équipements soumis à la vétusté (peinture, sols, robinetterie), où l'ancienneté fait toute la différence dans le calcul de la part imputable.

Documenter, pour ne pas avoir à discuter

Avec MoveSafe, chaque pièce et chaque équipement sont photographiés et horodatés dès l'entrée, puis comparés automatiquement à la sortie. En cas de désaccord sur une réparation, vous avez la preuve de l'état initial, pas seulement votre parole. Si le désaccord porte sur la restitution de la caution elle-même plutôt que sur une réparation en cours de bail, notre guide caution non rendue, que faire détaille les recours possibles.